Hypothekarkredit Vergleich

In Preisverhandlungen trieb er den von der Hausbank ursprünglich vorgeschlagenen Zinssatz von 2,07% für eine Baufinanzierung über 15 Jahre auf 1,77%. Dies führt über die ganze Dauer der Finanzierung zu Einsparungen von CHF 45'000. Handel und Vergleich lohnen sich bei Baufinanzierungen.

Dies erklärt sich durch die Tiefststände bei den Hypothekenzinsen. Alleine seit Jahresbeginn sind die Durchschnittshypothekenzinsen für zehnjährige Finanzierungen wieder um 0,3 %-Punkte auf 1,6 % gesunken. Das niedrige Zinsniveau macht den Kauf von Immobilien im Vergleich zur Vermietung sehr interessant.

Nach Erfahrung der Fachleute der Finanzberatung MoneyPark können im Vergleich zu den veröffentlichten Zinssätzen, auch "Schaufensterpreise" genannt, Zinsabschläge von bis zu 0,4 Dez. erzielt werden.

Beispielsweise gewährt der 2012 von der Gorner Kantonalbank ins Leben gerufene Online-Anbieter Hypomat nur noch Baufinanzierungen bis zu einem Beleihungsauslauf von maximal 66 Prozentpunkten - sonst ist ein Beleihungsauslauf von bis zu 80 Prozentpunkten üblich. Der BVK, die BVK, leiht nur eine Liegenschaft bis zu 60 prozentig aus - mit Ausnahme der Mitarbeiter des Kanton Zürich, die bis zu 75 prozentig Kredite ausbezahlen.

Das Gesamtvolumen der in der Schweiz ausgegebenen Hypothekarkredite beläuft sich auf über 900 Mia. CHF. Zwar haben die Versicherungsunternehmen wahrscheinlich einen Marktanteil gewonnen, doch nach Ansicht von Fachleuten ist ihr Marktanteil immer noch unter fünf Prozentpunkten. So hat die Zürich Versicherungsgruppe, die grössten Versicherungsunternehmen der Schweiz, ein Hypothekenvolumen von CHF 4,5 Mrd. im Umlauf, meist mit längerer Laufzeit zwischen sechs und zwölf Jahren.

Rabatte gibt es z.B., wenn neben der Hausratshypothek auch eine Versicherungspolice bei demselben Anbieter geschlossen wird. Dies steigert die Profitabilität der Kundenbindung und optimiert die Verhandlungssituation gegenüber der Versicherungsgesellschaft. Mit diesem Verhandlungsargument können bis zu 0,1 %-Punkte Rabatt erreicht werden, sagt Michael Hartmann, Hypothekar-Experte bei MoneyPark. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass Hausbesitzer die notwendigen Gründe für die Senkung des Hypothekenzinssatzes vorbringen können.

Die größten Verhandlungspotenziale bestehen bei denen, die weniger als 80 vH ihres Eigentums als Sicherheit zur Verfügung stellen. Sind weniger als 65 v. H. des Darlehens als Sicherheit verpfändet, kann dies zu einem Disagio von bis zu 0,2 Prozentpunkten führen. So hat jeder, der eine Grundschuld von weniger als 650 000 CHF auf eine Liegenschaft im Gesamtwert von einer Millionen CHF abschliesst, gute Aussichten.

Für rund ein Dritteln der Grundstückskäufe senken die Kreditinstitute ihre Schätzungen. Wenn Sie eine Liegenschaft für CHF 1,2 Mio. kaufen, kann es vorkommen, dass die Hausbank ihren Wert auf nur CHF 1 Mio. schätzt.

Eine gute Karte in der Verhandlungsphase hat auch, wer der Hausbank zusätzliche Trades anbieten kann. Zum Beispiel, indem man Vermögenswerte von einer anderen Hausbank auf eine Hypothekenbank überweisen kann - in manchen Fällen genügt es schon, das Gehaltskonto zu überweisen. An manchen Stellen können mit diesem Beispiel bis zu 0,15 %-Punkte erreicht werden. Wer nach dem Kauf der Immobilie noch über beträchtliche liquide Mittel bei der Hausbank verfügt, kann die Gespräche erfolgreich führen und bis zu 0,1 %-Punkte gewinnen - aber es sollte mind. CHF 25'000 sein, sonst wird die Hausbank dieses Vorurteil kaum ernst nehmen.

Weitere 0,1 %-Punkte sind in den Verhandlungen, wenn der Hypothekenbetrag hoch ist. Wenn Sie eine Liegenschaft an einem guten Standort kaufen, kann dieses Kriterium auch in die Verhandlungen einbezogen werden, was wiederum zu einem Erbschaftspotenzial von bis zu 0,1 Prozentpunkten führt.

Entscheidend ist, dass der Berater der Bank davon überzeugt werden kann, dass die Liegenschaft ein gutes Wiederverkaufspotenzial hat. Etwa 0,05 %-Punkte des Verhandlungsspielraums können mit guter Erschwinglichkeit einbezogen werden. Damit sollten fünf vom Hundert des Finanzierungsvolumens nicht mehr als 30 vom Hundert des Jahreseinkommens betragen - im Gegensatz zum Branchenstandard von 33 bis 35 vH.

Ein weiterer Rabatt von 0,05 Prozentpunkten kann gewährt werden, wenn die Hypothekeninhaber ein mittleres Lebensalter haben, d.h. zwischen 39 und 49 Jahre, und wenn die Hypothekengläubiger älter sind. Es ist oft bereits im Berufsleben verankert und doch noch vergleichsweise weit vom Ruhestand entfernt, woraufhin das Gehalt in der Regel fällt und sich die Erschwinglichkeit der Immobilie entsprechend verschlechtert. In der Regel ist dies der Fall.

Der Familienstand kann als weiteres Verhandlungsargument für Abschläge auf den Hypothekenzinssatz herangezogen werden. Ehegatten können bis zu 0,05 %-Punkte verdienen. Denn der Ehegatte muss gesamtschuldnerisch haften und zwei Debitoren sind aus der Perspektive der Banken oder Versicherungsgesellschaften besser als nur einer. Sämtliche der genannten Preisnachlässe belaufen sich auf 0,9 %-Punkte.

Der höchste Rabatt kann natürlich auf langfristige Finanzierungen gewährt werden, aber auch auf Libor-Zinsen können Preisnachlässe vereinbart werden. Diese sind nach wie vor sehr preiswert, haben aber etwas von ihrer Anziehungskraft eingebüßt, weil sich die Zinssatzdifferenz zu den Langfristhypotheken verringert hat.

Hypothekenanbieter wissen, dass es für sie sehr schwierig ist, mit einer Teilfinanzierung zu einem anderen Dienstleister zu gehen. Damit wäre nicht nur das Hypothekenvolumen geringer, was sich nachteilig auf die Preisverhandlungen auswirkt, sondern auch der Verwaltungsaufwand wäre bei zwei Providern wesentlich höher. Die MoneyPark weist daher darauf hin, dass der Ablauf der jeweiligen Hypothekentranchen zu Anfang nicht mehr als zwei Jahre auseinander liegen sollte.

Die Bedingungen für eine Finanzierung werden heute in zwei Jahren festgelegt.