Zinsen für Darlehen

Swapgeschäfte zur Absicherung gegen steigende Kreditzinsen.

Interesse

Zinsen im rechtlichen Sinne sind die auf die Dauer des Kredits bezogene Entlohnung (BGH, 12. April 2014 - II ZR 405/12, Randnr. 44). Für die Dauer der Überweisung hat der Kreditnehmer Zinsen zu zahlen. Aus diesem Grund werden Kreditzinsen auch als laufzeitbezogene Zinsen eingestuft. Der Zinssatz ist die Entgelte (Zahlungen) für das aufgenommene Darlehen (BGH a.a.O., Abs.44).

Der Kreditnehmer hat für den Zeitpunkt der Geldüberweisung eine Gebühr (Zinsen) zu entrichten. Bei fehlender Geldausgabe muss der Kreditnehmer keine Zinsen auf das Darlehen entrichten. Der Kreditnehmer hat ohne Geldausgabe keine Kreditschuld. Dem Kreditgeber stehen keine Zinsen auf das Darlehen zu. Der Zinssatz ist von der Hauptforderung (offener Kreditbetrag) geprägt.

Existiert die monetäre Schuld nicht (wegen Nichtzahlung) oder verfällt die Hauptforderung durch Leistung, so entsteht auch kein Zinsanspruch auf das Darlehen. Wenn der offene Kreditbetrag (Kapitalverschuldung) reduziert wird, sinken auch die auf den offenen Kreditbetrag berechneten Zinsen. Wird das Geld nicht ausgezahlt, weil der Kreditnehmer die Annahme des Darlehens ablehnt, kann der Kreditgeber einen Ausgleich für die Nichtannahme erhalten (siehe unten).

Die Bestimmung bestimmt die Fristigkeit der Zinsen. Sind Kreditzinsen festgelegt, wird in der Regel kein Betrag für die Kreditvergabe ausgewiesen, sondern ein Zinsfuß (Prozentsatz) festgelegt, z.B. "Das Darlehen soll mit 3% für das Jahr verzinst werden". Aus diesem wird dann der Verzinsungsbetrag (der Zins) errechnet. Weil der Zins die Vergütung für die Bereitstellung von Geld ist, werden die Kreditzinsen nicht ab dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, sondern erst ab dem Zeitpunkt der Zahlung ermittelt (siehe Inhaltsverzeichnis, XV. Auszahlung).

Das Darlehen wird in diesem Falle mit dem gesetzlich vorgeschriebenen Satz verzinst. Wird das Darlehen von einer Hausbank gewährt, wird das Darlehen auch als Bankkredit und die Kreditzinsen als Bankkredite ausgewiesen.

Zins rauf, Zins runter? - Problemgerechte Rückzahlung langfristiger Kredite

Es ist auf den ersten Blick verführerisch auf dem Immobilienmarkt, wenn die Zinsen niedriger sind als die Kältemiete. Verantwortungsbewusste Unternehmensberater sorgen dafür, dass ihre Kunden dauerhaft keinen Nachteil erleiden, auch wenn z.B. die Zinsen nach dem Ende der Festzinsphase stark angestiegen sind. Dies gilt vor allem für Immobilienkredite. Allerdings beziehen sich die Resultate auch größtenteils auf andere Wirschaftsgüter.

Bei Immobilienfinanzierungen ist es bedauerlicherweise noch weit verbreitet, mit Nominalzinsen zu rechen. Glücklicherweise hat der Versicherer mit der Verpflichtung zur Offenlegung des Effektivzinssatzes dafür Sorge getragen, dass der Kreditnehmer mindestens größtenteils die für den Angebotsvergleich notwendigen sachdienlichen Angaben erlangt. Der monatliche Ratenbetrag ergibt sich aus der Addition der Jahresrückzahlung zum Jahresnominalzinssatz und der Division der Jahresrate durch 12:

Anmerkung / Es kann für den Schuldner noch komplizierter sein, wenn sich wesentliche personen- oder marktbedingte Gegebenheiten verändern. Mit dem sehr niedrigen allgemeinen Zinseniveau kann sich der Darlehensnehmer zufrieden geben, muss aber selbst bestimmen, welche Festschreibungszeit er für die Zinsen haben möchte. Wenn statt einer Festzinsperiode von 5 Jahren ein 25-Jähriger ausgewählt wird, müssten pro Kalendermonat knapp 50 Prozent mehr gezahlt werden. Ein Lebensgefährte beispielsweise ist wegen eines Kindes ganz oder zum Teil abwesend, die Kleinen wollen im Ausland lernen (= teuer), der Hauptbezieher tritt mit Einkommensverlust in den Ruhestand, es müssen die Elternbetreuung übernommen werden.

Sind die daraus entstehenden wirtschaftlichen Schwierigkeiten nicht ungewöhnlich, ist zu prüfen, ob die monatlichen Raten auch bei vermindertem Ertrag noch gezahlt werden können. Nach Ablauf der Festzinsperiode, für die viele Entscheidungsträger 10 Jahre lang entscheiden, kann sich der Zins drastisch verändert haben. Auch wenn dann nur noch 1% zur Rückzahlung des ausstehenden Betrages benötigt werden, so ist die monatliche Rate im Beispiel 1.750 EUR pro Monat statt 1000 EUR pro Monat.

Oftmals kommt man dann zu dem Schluss, dass nur Kunden mit guter Finanzreserve kurzfristige Fälligkeiten eingehen können, die dann in der ersten Stufe den Vorzug sehr niedriger Zinsen haben. Meistens überwiegt der Sicherheitsaspekt, was zu längeren Kontraktlaufzeiten führen wird, auch wenn dies bereits in der ersten Stufe zu erhöhten Zinssätzen und damit zu monatlichen Raten führen kann.

Bei einer angemessenen Eigenkapitalquote - bei Standardimmobilien ca. 20%, sonst mehr - können bereits die ersten Risken absorbiert werden. Eine weitere Möglichkeit, die Restverschuldung zu reduzieren, sind außerplanmäßige Tilgungen. Wird im Beispiel am Ende eines jeden Geschäftsjahres eine außerplanmäßige Tilgung von EUR 2.000,-, z.B. aus dem Weihnachtstantieme oder dem Erfolgsbonus, vorgenommen, so würde dies zu einem Restschuldabbau von EUR 2.000,- * p.e. (Endwertfaktor) von EUR 32.877,- inklusive Zinsen führen, was knapp 11% des Darlehensbetrages entspricht.

Für eine pessimistischere zweite Stufe bestimmt das System, welche Auszahlungen noch möglich sind. Dies führt zum maximalen noch akzeptablen Kreditbetrag zu Anfang der Nachfrist. Dies bedeutet für die erste Stufe, dass die verbleibende Verschuldung diesen maximalen Kreditbetrag nicht überschreiten darf. Die Bestimmung der verbleibenden Schulden am Ende der ersten Stufe ist weitestgehend standardisiert.

Das vorstehende Beispiel (2 v. H. Rückzahlung und 2 v. H. Nominalzins über 10 Jahre) zeigt in Tab. 2 natürlich wieder den Gegenwert von 77,9 V. m. Zu diesem Zweck wurden alle Leistungen zum Teil mit finalen Wertfaktoren auf das Ende der Festschreibungszeit abgezinst (vgl. Æ Hoberg, S. 412 ff.). Allerdings können die noch zu tragenden verbleibenden Schulden erst nach Kenntnis der finanziellen Stärke in der zweiten Stufe festgestellt werden.

Wird nun eine vorsichtig - d.h. hoch - geschätzte Höhe des damals geltenden Zinsniveaus erreicht, kann das maximale noch zu bedienende Eigenkapital nach einer Mindestrückzahlung ermittelt werden. Mit einem Nominalzinssatz von 6,6667% p.a. ohne Rückzahlung konnten dann die Zinsen für den Rest der Verbindlichkeit in Höhe von 180 TEUR gezahlt werden.

Sie beträgt bei einem Rechnungszinsfuß von 9 Prozent nur 1.000/0,075 = 133 TEUR. In dem ersten Beispiel bedeutet der Betrag von 180 TEUR, dass 60% des ursprünglichen Darlehens noch ausstehend sein können, im zweiten nur 44,44%. Der Unterschiedsbetrag muss zumindest in der ersten Festzinsphase reduziert worden sein, damit in der zweiten Stufe keine übermäßige Nachfrage entsteht.

In der folgenden Übersicht 3 ist dargestellt, welcher Rückzahlungsanteil für die erste Stufe zu vereinbaren und zu zahlen ist, damit die verbleibende Schuld den angestrebten Betrag hat. Tab. 3 stellt einen für diesen Restschuld-Prozentsatz erforderlichen Anfangsrückzahlungssatz von 3,62% bei einem Nominalzins von 2% dar. Der Jahreszins nach der Strukturformel (1) liegt zusammen mit dem Zins von 2 Prozent bei 5,62 Prozent x 300 TEUR = 16.860 EUR, so dass der Monatssatz 1.405 EUR ist.

Erst wenn der Etat diesen Satz in der ersten Stufe finanzieren kann, kann er am Ende der 10 Jahre eine Restverschuldung von 60 Prozent erreichen, die er dann unter den vermuteten ungünstigeren Bedingungen kaum noch ertragen kann. Bei einem zweiten Falle einer noch kräftigeren Zinserhöhung auf 9% p.a. kann die verbleibende Verschuldung nur 44,44% ausmachen.

Die Rückzahlungsquote liegt bei 5,42% für 40% und 4,52% für 50%. 44,44% der Abweichung von 0,9% = 0,4%-Punkte werden vom niedrigeren Betrag abgesetzt, was zu einer anfänglichen Amortisation von 5,02% führt. Der jährliche Zinssatz bei 2% Nominalzins liegt demnach bei 7,02% x 300 TEUR = EUR 21.060 pro Jahr, wobei der Monatssatz auf EUR 1.755 aufgerundet wird.

Der Anstieg um mehr als 75% verdeutlicht die hohen Finanzierungsrisiken, wenn die Zinsen nicht bis zum Ende fixiert sind. Mittlerweile wird davon ausgegangen, dass am Ende der 20 Jahre noch eine Last auf der Grundlage einer 40 %igen Restverschuldung aufzubringen ist. Erhöht sich der Nominalzinssatz aufgrund der Fälligkeit auf 2,5 Prozent, resultiert gemäß Tab. 4 eine erforderliche Rückzahlung von 2.3153 Prozent, was zu einem Monatssatz von 1.203,83 Euro ausmacht.

Damit ist die Anfangslast signifikant größer als die verlockenden EUR 1000 für die 10-jährige Festzinsvariante. Aber auch die Restverschuldung nach 10 Jahren ist etwas geringer (221 TEUR statt 234 TEUR). Eine 20-jährige feste Laufzeit hat auch den Nachteil, dass nach dem Ende der ersten 10 Jahre eine Kündigung nach 489 Abs. I Nr. 2 BGB erfolgen kann, was bei sinkenden Zinsen empfohlen wird.

Dabei hat sich herausgestellt, dass Zinserhöhungen nach Ablauf der Festzinsperiode zu einem sehr starken Anstieg der mont. Sind diese bekannt, können die für die erste Stufe erforderlichen Rückzahlungsraten einschließlich der daraus abgeleiteten Tranchen ermittelt werden. So wird der Kunde auf die Gefahren aufmerksam gemacht und eine wesentlich sichere Finanzierungsmöglichkeit erreicht.