Günstiger Zinssatz

Im Annuität wird zwischen der Konstante Annuität und der Variable Annuität differenziert. Daher kann ein Kreditvertrag mit einer Konstante oder Variable Annuität. geschlossen werden. Die Annuitätendarlehen ist eine der klassischen Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung.

Mit einer Variable Annuitätendarlehen verbleibt der Rückzahlungsbetrag über die ganze Zeit über gleich Rückzahlung, die Verzinsung sinkt entsprechend der Abnahme des Kreditbetrages. Dies hat zur Folge, dass die zu bezahlenden Zinserträge regelmäßig an den Restbetrag des Kredits angepaßt werden. Unter konstanter Annuitätendarlehen wird auch der Zinsaufwand zugunsten des sinkenden Darlehensbetrags reduziert.

Hierbei erhöht sich jedoch der Rückzahlungsbetrag entsprechend den absinkenden Verzinsungen. Der gespeicherte Zins wird dann entsprechend dem Rückzahlungsbetrag addiert. Das zu zahlende Annuität verbleibt somit über die gesamte Rückzahlungsfrist gleich. Unter Annuitätendarlehen ist das Interesse über für einen gewissen Zeitrahmen fixiert, üblich beträgt 5 bis 15 Jahre. Grundsätzlich lässt sagt sich, je mehr länger die Zinsbindungsdauer, desto höher wird der Zinssatz ausfallen.

Mit einer kurzfristigen Zinsbindungsdauer kann kleiner Zinssätze vereinbaren werden, diese müssen jedoch dann nach Ende der Zinsbindungsdauer erneut verhandelt werden. Auf Umständen kann das Kreditgeschäft nach einer kurzfristigen Festzinsperiode bei gestiegenem Zinssatz teurer werden. Wenn man dann einen günstigen Zinssatz über über eine lange Laufzeit sichten kann, könnte man sich so eine günstige Baudeckung sicherstellen.

Bei Umständen kann natürlich auch bei einem kurzfristigen Festzins den Zinssatz später günstiger nicht erreichen, diese Variation ist jedoch immer mit dem Wagnis verbunden, dass die Kreditkosten dennoch ansteigen und nicht absinken.

Ein SWAP-Hypothekarvertrag? Wie ist das?

Bei grösseren Hypotheken (ab CHF 2-3 Mio. Hypothekenvolumen, oben offen) sollte auf jeden Fall eine SWAP-Hypothek untersucht werden. In vielen FÃ?llen ist dies die beste Variante zur normalen Festzinshypothek oder Libor-Hypothek. Sobald Sie die Funktionsweise einer SWAP-Hypothek verstehen und sich der Gefahren im Klaren sind, können Sie von den Vorteilen des SWAP-Systems in vollem Umfang mitwirken.

Ein SWAP-Hypothekarvertrag? Wie ist das? Die Konstruktion "SWAP-Hypothek" korrespondiert vereinfachend mit "Libor-Hypothek + Zinsswap". Dem Kunden stehen somit 2 Finanzprodukte zur Verfügung, zum einen eine normale Libor-Hypothek und zum anderen ein sogenannter "Interest Rate Swap". Bei dem Zinsswap handelt es sich um ein Finanzierungsprodukt, bei dem der Libor-Zinssatz und der feste Zinssatz zwischen dem Darlehensnehmer und der Hausbank für eine bestimmte Zeit ausgetauscht werden.

Somit gleicht sich die Schwankung der Hypothek des Libors und des Zinsswaps jeden Tag aus. Erhöht sich der Zins-Swap, wird der Zins-Swap billiger; fällt der Zins-Swap, wird der Zins-Swap teuerer. Der Darlehensnehmer schliesst in unserem Beispiel eine Hypothek des Libors ab und zahlt dessen Hypothekenzinssatz, der z.B. 0,92% ausmacht. Diese setzt sich aus dem aktuellen Zinssatz des Libors (aktuell z.B. 0,02%) und der Kundenmarge (0,90%) zusammen.

Gleichzeitig schließt er einen 10-jährigen SWAP mit der Hausbank ab. Diese SWAP kosten ihn z.B. 0,95% (pro Jahr). Dafür bekommt er von der Hausbank den Libor-Zinssatz, der derzeit ca. 0,02% beträgt. Das bedeutet, dass der Netto-SWAP derzeit 0,93% beträgt. Der Darlehensnehmer zahlt in diesem Falle für seine SWAP-Hypothek einen Gesamtzinssatz von 1,85%, was einer Festzinshypothek mit einer Laufzeit von 10 Jahren ausmacht.

Niedrige Kosten: SWAP-Hypotheken sind in der Regel günstiger als herkömmliche Festzinshypotheken. Frühzeitige Kündigung: Im Falle einer frühzeitigen Kündigung einer Festzinshypothek kann die Hausbank nicht nur die verlorene Marge des Kunden, sondern auch die Gefahrenprämie (bei einer gekündigten Hypothek!) für die verbleibende Laufzeit ausgleichen. Demgegenüber muss bei einer Schalterhypothek nur der Zinsswap (der Zinssicherungsgeschäft) der Kontrahenten bezahlt werden.

Dadurch sind die Anschaffungskosten deutlich niedriger. FlexibilitÃ?t: Es ist auch möglich, noch einige Jahre lang von den gÃ?nstigen Libor-Zinsen zu partizipieren und sich zu einem spÃ?teren Zeitpunkt durch eine Swapoption oder einen Forward-Swap (z.B. von 2015-2025) gegen höhere Zinsen zu versichern. Ein SWAP-Hypothek ist nicht für jedermann geeignet, da es sich um ein vielschichtiges Finanzierungsinstrument mit gewissen Gefahren auswirkt.

Verneinung des Libors: Wenn der Libor positiv ist, muss der Hauseigentümer der anderen Partei den Zins des Libors zahlen und bekommt dafür keine Kredit. Das kann die SWAP-Hypothek deutlich teurer machen. Gegenparteirisiko: Wenn Sie eine SWAP-Hypothek abschließen, gehen Sie auch ein Gegenparteirisiko ein. Der Zinssicherungsgeschäft wird nutzlos, wenn die Vertragspartei (d.h. die den Zinsswap abschließende Bank) insolvent wird.

Steuer: Je nach Land sind die Gebühren für den SWAP nicht absetzbar (in vielen Ländern können nur die puren Zinsen, d.h. nur die Zinsen für die Libor-Hypothek abgezogen werden). Margenrisiko: Nach Auslaufen des Rahmenvertrags für die Libor-Hypothek kann die Hausbank die Libor-Marge anheben. Das würde einen Kostenanstieg für die SWAP-Hypothek zur Folge haben.

Die SWAP-Hypothek ist eine gute Wahl gegenüber einer herkömmlichen Festzinshypothek. Bei richtiger Anwendung bietet sie gegenüber einer herkömmlichen Festzinshypothek einen wertvollen Vorteil. Zusammen mit Ihnen prüfen wir die Sachlage und ob eine SWAP-Hypothek eine Option für Sie ist.